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Eigenmietwertbesteuerung einfach erklärt

Eigentümer von selbstbewohntem Wohneigentum müssen zurzeit einen theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie als Einkommen versteuern – den sogenannten Eigenmietwert. Die Höhe des Eigenmietwerts liegt bei ungefähr 60–70 Prozent des Mietzinses, den ein Mieter für das Bewohnen des Objekts pro Jahr bezahlen würde. Die kantonalen Steuerbehörden legen den Eigenmietwert fest. Dabei berücksichtigen sie Schätzungskriterien wie Wohnfläche, Lage, Baujahr und Bauweise.

Auf politischer Ebene steht eine Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung zur Diskussion. Eigenheimbesitzer sollten sich frühzeitig über allfällige Auswirkungen Gedanken machen und gegebenenfalls ihre Planungen anpassen.

Steuerliche Handhabung

Der Eigenmietwert gilt als Naturaleinkommen. Der Wohneigentümer erzielt zwar kein effektives Bareinkommen, hat aber einen Nutzungsertrag durch das Bewohnen seiner Liegenschaft. Dieser Nutzungsertrag erhöht einerseits die zu versteuernden Einkommen des Eigentümers. Andererseits kann der Eigentümer jedoch Schuldzinsen (also hier die Hypothekarzinsen) und auch die Unterhaltskosten in Abzug bringen.

Steuerliche-Handhabung

Von der aktuell diskutierten Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren somit tendenziell Wohneigentümer mit tiefer Hypothekarbelastung stärker als Wohneigentümer mit hoher Hypothekarschuld.

Die Wirtschaftskommission des Ständerats erarbeitete eine Vorlage und legte sie im April 2019 vor. Die grundsätzlichen Stossrichtungen sind:

  • Abschaffung des Eigenmietwerts
  • Gleichzeitiges Streichen oder Einschränken der Steuerabzüge rund um das Eigenheim

Die Vorlage im Überblick

  • Keine Besteuerung des Eigenmietwerts am selbstbewohnten Hauptwohnsitz.
  • Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten von Dritten sollen für den Hauptwohnsitz nicht mehr abgezogen werden können.     
  • Bei Zweitliegenschaften (z. B. Ferienwohnungen) sollen die Besteuerung des Eigenmietwerts und die Abzugsfähigkeit von Kosten erhalten bleiben.
  • Auf Bundesebene sind weder Energiespar- und Umweltabzüge noch Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten geplant. Die Kantone können solche Abzüge in ihrer Steuergesetzgebung weiterhin vorsehen.
  • Zur Förderung des Wohneigentums soll ein begrenzter und befristeter Schuldzinsabzug für Ersterwerber eingeführt werden, maximal 10’000 Franken für Ehepaare und maximal 5’000 Franken für Alleinstehende im ersten Steuerjahr, danach lineare Abnahme während zehn Jahren.
  • Für die Handhabung des Schuldzinsabzugs wurde für die Vorlage keine Einigung erzielt. Momentan werden Optionen diskutiert, die graduell von einer vollständigen Beibehaltung bis zu einer vollständigen Abschaffung reichen.

Der effektive Zeitplan und auch die Erfolgswahrscheinlichkeit der Vorlage unterliegen zahlreichen Unwägbarkeiten und können zum aktuellen Zeitpunkt nur schwer abgeschätzt werden. Sollte schnell ein breiter Konsens für die Vorlage und die offenen Punkte des Schuldzinsabzugs gefunden und dagegen kein Referendum ergriffen werden, so könnte der Ablauf wie folgt aussehen:

Grafik Eigenmietwertbesteuerung Zeitlicher Ablauf

Mit einer Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung können Sie, zumindest bei der Bundessteuer, keine Unterhaltskosten mehr abziehen. Bis zur gesetzlichen Umsetzung besteht diese Möglichkeit jedoch. Wir empfehlen Ihnen deshalb, geplante anstehende Renovationsarbeiten frühzeitig vorzunehmen. So können Sie noch vom Abzug profitieren. Wenn sich das aktuelle Vorhaben in den Räten materialisiert, werden sich viele Eigenheimbesitzer diese Überlegungen machen und noch versuchen, Renovationen in die Wege zu leiten. Inwieweit die Bauwirtschaft diese zusätzlichen Kapazitäten kurzfristig aufbringen kann, ist unklar.

Im Trend liegen aktuell Massnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz. Gebäude haben in der Schweiz einen Anteil von 40 Prozent am Energieverbrauch und verursachen 33 Prozent der gesamten CO2-Emissionen. Um bei Umbauten auch die Energieeffizienz in den Fokus zu rücken, wird eine breite Palette an Fördermassnahmen zur Verfügung gestellt. Es lohnt sich bei anstehenden Sanierungen diese Unterstützungsmassnahmen zu beachten. Wenn Sie sich für eine Renovation entscheiden, empfehlen wir Ihnen, einen GEAK-Experten 
(Gebäudeenergieausweis der Kantone) beizuziehen. Für den Bezug von Fördergeldern ist elementar, dass der eingereichte Antrag bewilligt wurde, bevor die baulichen Massnahmen beginnen. Ansonsten ist eine Unterstützung ausgeschlossen.

Das bekannteste und wichtigste Instrument zur Forcierung energetischer Umbauten ist das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen. Das Gebäudeprogramm unterstützt mit Förderbeiträgen, wenn der Energieverbrauch oder der CO2-Ausstoss der Liegenschaft vermindert wird. Den Kantonen steht es frei festzulegen, welche Massnahmen sie fördern und an welche Voraussetzungen sie die Unterstützung knüpfen. 

Das Bundesamt für Energie stellt mit dem Programm «EnergieSchweiz» viele Informationen bereit, die auch Renovationen und Fördermassnahmen umfassen. «EnergieSchweiz» unterstützt auch Plattformen wie «Energie Experten». Dort stehen Tools zur Verfügung, die zeigen, wie Sie zu Fördergeldern gelangen. Mit Erfassung der Postleitzahl des Gebäudestandorts werden alle möglichen Fördermassnahmen aufgelistet, sogar bis auf Stufe Städte und Gemeinden.

Damit Renovationen steuerlich abgezogen werden können, beachten Sie, dass lediglich Massnahmen geltend gemacht werden können, die als «werterhaltend» eingestuft werden oder als Energiesparmassnahme gelten. Grössere Unterhalts- und Renovationsarbeiten sollten auf mehrere Steuerperioden verteilt werden. «Wertvermehrende» Investitionen ins Eigenheim können bei der Einkommenssteuer grundsätzlich nicht in Abzug gebracht werden. Verkaufen Sie Ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt, können die «wertvermehrenden» Investitionen jedoch bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Wir empfehlen Ihnen, die Abzugsfähigkeit grösserer Umbauten bei dem für Sie zuständigen Steuerkommissär abzuklären.

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