12. Mai 2021

Erfolgreich renovieren

Von Peter Bucher, Leiter Immobilieninvestoren Zuger Kantonalbank

Früher oder später stellt sich bei einem Gebäude die Frage der Renovation. Der Experte erklärt, wann eine solche wertvermehrend ist, wann werterhaltend und worauf geachtet werden muss.

Mit fortlaufendem Alter eines Gebäudes stellt sich die Frage, ob und wie renoviert werden soll. Bei guter Bausubstanz und optimaler Nutzung ist eine Renovation meistens lohnenswert. Eine vorausschauende und umfassende Planung ist für den Erfolg des Projekts zentral.

Renovationsarbeiten reichen von kleinen Reparaturen bis hin zu einer umfassenden Totalsanierung. In welchem Rahmen ein Renovationsprojekt finanziert werden kann, hängt vom Wert des Objekts nach erfolgreich abgeschlossener Renovation ab. Doch wann ist diese wertvermehrend? Und wann nur werterhaltend?

Wertvermehrende Investitionen

Wird durch eine Sanierung der Standard des Eigenheims erhöht, resultiert daraus ein Mehrwert. Zum Beispiel, wenn Sie neu einen Lift einbauen oder bei der Heizung die bisherigen Wandradiatoren durch eine neue Bodenheizung ersetzen. Ein Mehrwert wird auch generiert, wenn veraltete oder abgeschriebene Bauteile ersetzt werden und das Gebäude dadurch wieder in einen zeitgerechten Zustand gebracht wird. Klassische Beispiele hierfür sind die umfassende Erneuerung des 30-jährigen Badezimmers, der Austausch von 25-jährigen Fenstern, die den heutigen energetischen Anforderungen nicht mehr entsprechen, oder der Ersatz einer in die Jahre gekommenen Heizungsanlage, insbesondere, wenn die neuesten Technologien angewendet werden.

Werterhaltende Investitionen

Verändert sich der Standard eines Gebäudes durch die geplante Investition nicht wesentlich, handelt es sich um eigentliche Unterhaltsarbeiten. Der Wert des Objekts erhöht sich also nicht. Dazu zählen zum Beispiel der Ersatz des Kühlschranks durch ein gleichwertiges Produkt, das Spülen der Sickerleitungen in der Umgebung (auf dem Vorplatz, im Garten usw.), periodische Malerarbeiten oder auch der Ersatz von Teppichen.

Die wichtigsten Schritte zum erfolgreichen Gelingen:

• Klären Sie für Ihr Renovationsprojekt zuerst alle relevanten baurechtlichen Bestimmungen und – je nach Situation – auch das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
   
  
• Besprechen Sie das geplante Vorhaben frühzeitig mit Ihrer Bank. So können Sie die finanzielle Machbarkeit Ihres Projektes abklären.
   
  
• Ziehen Sie einen Baufachmann bei. Vor allem bei umfangreichen Renovationen sollte die bauseitige Planung in drei Schritten erfolgen:
  1. Vorprojekt beziehungsweise Erstellung eines Mehrjahresplans,
  2. Erarbeitung des eigentlichen Projekts (mit Kostenvoranschlag, Detail- und Ausführungsplanung) und
  3. Realisierung (Bauleitung, Qualitätssicherung usw.)
      
     
• Berücksichtigen Sie mögliches Energiesparpotenzial; energetische Verbesserungen sind teilweise steuerbegünstigt oder werden finanziell unterstützt.
   
  
• Prüfen Sie eine steuerliche Planung: Werterhaltende Investitionen sind in der Regel steuerlich abzugsfähig. Es kann sich lohnen, solche Investitionen über mehrere Steuerperioden zu verteilen, um die Steuerprogression zu brechen. Wenden Sie sich rechtzeitig an Ihre zuständige Steuerbehörde oder Ihren Steuerberater. Zudem können Sie Aufwendungen für wertvermehrende Investitionen bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft vom steuerbaren Grundstückgewinn abziehen. So sparen Sie Grundstückgewinnsteuern. Es lohnt sich darum entsprechend, die Rechnungen sorgfältig aufzubewahren.

Eine umfassende Planung, der Beizug von verlässlichen Baufachleuten sowie eine kompetente Beratung bei Ihrer Finanzierung: So sorgen Sie für ein gelungenes Projekt, an dem Sie viel Freude haben.