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Fakten und Tipps rund ums Eigenheim

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Welche Anforderungen muss ich bei einem Immobilienkauf erfüllen? Weshalb werden von Banken tiefe Zinssätze angepriesen, aber dennoch wird mit viel höheren Zinsen gerechnet? Warum muss ich bis zu einer gewissen Summe meine Hypothek zurückzahlen, obwohl ich die Kreditprüfung bestanden habe? Was genau ist eine SARON-Hypothek? Daniel Schmidiger, Leiter Privatkunden Zug-Postplatz, beantwortet im Interview viele Fragen zum Thema Immobilienkauf.

© Adobe Stock, Gorodenkoff

Nachfrage konstant hoch

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist nach wie vor ungebrochen, und die Preise haben trotz der Coronapandemie kräftig zugelegt. Schöner Wohnen wird den Menschen immer wichtiger. Der Markt für Finanzierungen ist hart umkämpft von Anbietern wie Banken, Versicherungen oder auch Pensionskassen. Es existieren verschiedene Regulierungen im Hypothekarmarkt und eine geltende Praxis der Kreditinstitute bei der Vergabe von Eigenheimhypotheken. Jede Bank hat eigene Vorgaben, wie sie diese Richtlinien umsetzt.

Als führende Hypothekarbank im Kanton Zug begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden umfassend und durchs ganze Leben. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein Traum und somit ein wichtiger Bestandteil unserer Beratung. Zudem spielen sehr viele Faktoren und Überlegungen mit, wenn es um den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie geht.

Dani, was reizt dich an deinem Job?

Ich habe tagtäglich mit Menschen zu tun, und dieser direkte Kontakt bedeutet mir sehr viel. Wir setzen uns mit Herzblut für die beste Lösung für unsere Kundinnen und Kunden ein. Meine Tätigkeit in der Privatkundenberatung ist sehr abwechslungsreich. Wenn ich unsere Kundinnen und Kunden zu ihrem Traumobjekt begleiten darf, ist das unter anderem einer der schönsten Aspekte in meinem Job. Die Bedürfnisse unserer Kundschaft stehen im Zentrum, und das macht jeden Tag spannend und herausfordernd.

Während Corona ist die Nachfrage nach Wohneigentum sogar gestiegen. Woran liegt das?

Die Menschen verbringen mehr Zeit zu Hause, und so hat der Stellenwert des Wohnens zugenommen. Viele wünschen sich ein Arbeitszimmer fürs Homeoffice, einen Balkon oder einen Garten. Auch Vororte werden attraktiver. Man muss nicht mehr zwingend in der Stadt bzw. in der Nähe des Arbeitgebers wohnen. Natürlich spielen auch die tiefen Zinsen eine wichtige Rolle. Statt mieten ist kaufen angesagt. Doch die Preise sind hoch. Das liegt vorwiegend an der hohen Nachfrage und am beschränkten Angebot.

Also sollte man unbedingt eine Immobilie kaufen?

Nein, nicht zwingend. Eine Immobilie bindet auch ein Stück weit – ausser man vermietet das Objekt, wenn man an einen anderen Ort ziehen möchte. Wichtig ist auch, dass man die Hypothek noch tragen kann, wenn die Zinsen wieder steigen.

Sind deswegen die Kreditvergaberichtlinien so streng?

Die Finanzierung eines Eigenheims stellt grundsätzlich ein langfristiges Szenario dar. Ein Eigenheim soll auch bei sich ändernden Rahmenbedingungen noch tragbar sein. Das können zum Beispiel die Veränderung des Zinsniveaus oder sinkende Immobilienpreise sein. Aus diesem Grund rechnen wir mit einem langfristigen Durchschnittszins von 5 Prozent, und die Hypothek soll bis auf rund zwei Drittel des Liegenschaftswerts amortisiert werden. Zudem sind Überlegungen zu nötigen anstehenden Investitionen ebenso wichtig.

Aber ist es nicht so, dass wir uns auf eine Blase zubewegen? Die Immobilienpreise explodieren regelrecht.

Die starke Nachfrage im Kanton Zug hat die Preise kräftig steigen lassen. Einer der Hauptgründe sind die historisch tiefen Zinsen. Solange kein unerwarteter, starker Zinsanstieg erfolgt oder sich die wirtschaftliche Situation in der Schweiz nicht massiv eintrübt, gibt es keinen Grund für eine Preiskorrektur. Zudem erfolgt die Kreditvergabe der Banken unter den bereits erwähnten vorsichtigen Regulierungsvorgaben, um einer mögliche Überhitzung des Immobilienmarkts vorzubeugen.

Denkst du, dass die Preise weiter steigen, stagnieren oder sogar bald fallen?

Die Preise für Wohneigentum werden im Kanton Zug weiter ansteigen, wobei die grosse Steigerung vor allem im ersten Semester 2021 zu beobachten war. Das Preisniveau wird auch 2022 eine positive Entwicklung ausweisen, allerdings nicht mehr mit der gleich hohen Dynamik wie in der jüngsten Vergangenheit.

Kannst du mir die Grundsätze einer Eigenheimfinanzierung erläutern?

Für die klassische Finanzierung sind mindestens 20 Prozent Eigenkapital erforderlich. Die übrigen 80 Prozent des Liegenschaftswerts können als Hypothek beantragt werden. Gemäss Richtlinien zu den Mindestanforderungen für Hypothekarfinanzierungen gilt, dass von den 20 Prozent Eigenmitteln mindestens 10 Prozent durch harte Eigenmittel finanziert werden müssen, die nicht aus dem Vorbezug von Pensionskassenguthaben oder aus Darlehen stammen. Harte Eigenmittel sind zum Beispiel Kontoguthaben, Wertschriften und auch das Säule-3a-Guthaben sowie Schenkungen. Der Belehnungswert ist die Basis für die Ermittlung der prozentualen Belehnung und darf nicht über den Anlagekosten bzw. nicht über dem aktuellen Verkaufspreis liegen (ausser bei Verkäufen innerhalb der Familie). Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert muss vollständig aus harten Eigenmitteln finanziert werden. Das muss man zum Beispiel stark beachten, wenn man im Bieterverfahren mitwirkt.

Was heisst Bieterverfahren genau?

Viele Immobilien werden heutzutage mit einem Richtpreis verkauft. Das heisst, Interessenten können ein Angebot vorlegen, das so hoch wie der Richtpreis bzw. höher ist. So werden die Preise in die Höhe getrieben. Gefällt einem eine Immobilie, muss man sehr genau abwägen, wie viel man maximal bieten möchte, um die nötigen Eigenmittel aufbringen zu können.

Wie errechnet sich die Tragbarkeit?

Die jährliche Belastung aus einem Liegenschaftskauf wie Zinsen, Amortisation und Unterhalt der Liegenschaft sollte nicht mehr als ein Drittel des gesamten, nachhaltigen Bruttoeinkommens betragen. Doppelverdiener können beide Einkommen einrechnen, sofern eine Solidarschuldnerschaft eingegangen wird, also eine gemeinschaftliche Haftung beider Partnerinnen oder Partner.

Und was hat es mit den 5 Prozent auf sich?

Das ist der nachhaltige kalkulatorische Zinssatz, mit dem Banken trotz des tiefen Zinsumfelds rechnen. Er widerspiegelt einen langjährigen Durchschnitt des Zinsniveaus in der Schweiz. Dies dient dazu, dass die Kunden die Finanzierung auch mit einem höheren Zins tragen können und nicht gezwungen sind, ein Objekt zu verkaufen.

Wie gestaltet sich die Amortisation?

Bei einer Belehnung von 80 Prozent werden die Fremdmittel in eine 1. Hypothek (65 Prozent) und eine 2. Hypothek (15 Prozent) aufgeteilt. Die 1. Hypothek muss in der Regel nicht amortisiert werden, sofern diese mit dem nachhaltigen Einkommen tragbar ist. Die 2. Hypothek, die nicht durch Zusatzsicherheiten gedeckt ist, muss innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zum Erreichen des Pensionierungsalters zurückgeführt werden.

Es macht doch aber auch Sinn, die 1. Hypothek abzubezahlen, oder?

Eine Pauschalantwort ist bei dieser Frage äusserst schwierig. Es gibt durchaus Situationen, in denen es Sinn macht, auch die 1. Hypothek zu amortisieren. Beispielsweise im Hinblick auf das Alter – dann ist ja bekanntlich mit einem geringeren Einkommen (Rente) zu rechnen. Damit eine Finanzierung auch dann noch tragbar ist, sollten je nach Höhe der Hypothek während der Erwerbstätigkeit «freiwillige» Rückzahlungen getätigt werden. Selbstverständlich gibt es jedoch auch Alternativen.

Welche Alternativen habe ich zur Amortisation?

Der Wunsch, einen Kredit zurückzuzahlen, ist nachvollziehbar und wird von uns ja auch verlangt. In Bezug auf Hypotheken lohnt es sich aber, Alternativen zu prüfen, diese für sich abzuwägen und danach einen Entscheid zu treffen. Zum Beispiel sollte man auch folgende Frage berücksichtigen: Gelingt es mir, eine höhere Rendite auf meinen Anlagen zu erzielen, als ich für die Hypothekarzinsen abzüglich Steuern bezahlen muss?

Was genau ist die SARON-Hypothek?

Die SARON-Hypothek löst die LIBOR-Hypothek ab. Ab dem 31. Dezember 2021 wird die Ermittlung des LIBOR (London Interbank Offered Rate) in CHF – über Jahre der wichtigste Richtwert im Geldmarktbereich – eingestellt und kann somit als Basiswert für Zinsstellungen nicht mehr verwendet werden. Der LIBOR basiert nicht auf effektiven Abschlüssen, sondern auf Einschätzungen der Banken, zu welchen Zinssätzen sie sich Geld am Markt beschaffen könnten. Nach einem Manipulationsskandal ist das Vertrauen in den LIBOR weg. Mit dem SARON, der auf effektiven Abschlüssen beruht, wird die Ermittlung des Geldmarktzinssatzes auf ein stabileres Fundament gestellt. Auf der ZugerKB Website gibt es einen ausführlichen Bericht, warum auf den SARON gewechselt wird.

Was für Hypothekenarten gibts denn überhaupt?

Es gibt Festhypotheken, bei denen der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit vertraglich festgelegt wird, oder dann die variable Hypothek, die mehr Flexibilität bietet, und die vorgängig beschriebene SARON-Hypothek. Bei der Zuger Kantonalbank legen wir Wert auf eine umfassende und gesamtheitliche Beratung. Daher sollte nicht nur der Zinssatz für eine Hypothek entscheidend sein, sondern auch die Bedürfnisse und die Zukunftspläne spielen eine wichtige Rolle bei der Wahl der Hypothekenart. Auch dürfen Vorsorge und Absicherung, zum Beispiel der Familie, nicht in Vergessenheit geraten.

Danke fürs Gespräch, Dani.
Im zweiten Teil erfahren Sie, welche Schritte es braucht für den Einzug ins Eigenheim.

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Ina Gammerdinger

Ina Gammerdinger

Ina Gammerdinger, Projektleiterin Kommunikation, ist seit 2018 bei der ZugerKB. Sie sorgt dafür, dass die richtigen Themen die richtigen Personen erreichen. Ihre Arbeit ist eine Mischung aus Redaktion, Social Media Hub, digitalem Labor und Schreibmaschine – sie ist so wandelbar wie ihre Texte. Am liebsten schreibt sie über gesellschaftliche Trends. Privat steht ihr Hund an erster Stelle.


Kategorien: Geld

Tags: Finanzieren , Hypothek , Immobilien


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