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Steuerfolgen beim Hausverkauf

Das Haus ist zwar verkauft, aber Cornelia und Mario haben einen Kostenfaktor vergessen: die Grundstückgewinnsteuer. Bevor sie also auf Weltreise gehen, müssen die beiden noch folgende Fragen klären: Welche Kosten können bei der Steuererklärung für Grundstückgewinne abgezogen werden? Wie hoch fällt die Grundstückgewinnsteuer aus? Müssen die beiden eine Steuer entrichten, auch wenn sie eventuell eine neue Immobilie kaufen?

Hier die wichtigsten steuerlichen Grundsätze, die Sie beim Verkauf Ihrer Liegenschaft unbedingt berücksichtigen sollten.

Wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfällt, hängt vor allem von drei Faktoren ab:

Was sind wertvermehrende Investitionen?

Cornelia und Mario haben in den letzten 30 Jahren viel in ihr Haus investiert: Ausbau des Dachgeschosses, Garagenanbau, Wintergarten, Fassadenerneuerung und vieles mehr. Durch die wertvermehrenden Investitionen steigt der Wert des Hauses. Der Ausbau des Dachgeschosses, Garagenanbau und Wintergarten gelten in diesem Beispiel als wertvermehrende Investitionen. Als werterhaltend gilt für die beiden die Fassadenerneuerung. Diese konnte bereits in der ordentlichen Steuererklärung in Abzug gebracht werden.

Mietwohnung oder Kauf Ersatzliegenschaft?

Cornelia und Mario müssen sich auch Gedanken machen, wo sie nach der Weltreise wohnen werden. Was wäre mit der Grundstückgewinnsteuer, wenn die beiden nach ihrer Reise eine Eigentumswohnung kaufen würden?

Das müssen die beiden dringend beachten: Wer seine Immobilie verkauft, die er selbst bewohnt hat, und sich innert der nächsten 1 bis 5 Jahre (je nach Kanton) eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz beschafft, bleibt vorerst von der Grundstückgewinnsteuer verschont. Das gilt vor allem dann, wenn der volle Verkaufserlös erneut in Wohneigentum in der Schweiz investiert wird. Wird nur ein Teil reinvestiert, werden Teile der Steuer fällig.

Der Aufschub der Steuer ist hingegen bei vermieteten Objekten, Zweitwohnungen und Ferienliegenschaften ausgeschlossen.

Die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer kann auch in weiteren Ausnahmefällen aufgeschoben werden. Dies kann beispielsweise bei unentgeltlichem Eigentumswechsel (z.B. Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung) oder bei Eigentumsübertragung unter Ehegatten infolge einer Scheidung geschehen.

Cornelia und Mario haben sich entschieden: Sie haben eine schöne Mietwohnung in Zug gefunden und werden keine neue Liegenschaft kaufen.

Ein einfaches Rechenbeispiel:

Die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer beträgt für Cornelia und Mario unter Berücksichtigung der Besitzdauer und der oben aufgeführten Kosten 36’800 Franken. Die meisten Kantone haben das Berechnungstool auf den kantonalen Seiten unter der Rubrik Steuern aufgeschaltet. Unser Rentnerpaar hat also nicht nur in den letzten 30 Jahren Steuern mit den werterhaltenden Kosten gespart, sondern hat auch bei der Grundstückgewinnsteuererklärung den maximalen Nutzen erzielt. Es lohnt sich entsprechend, die Rechnungen aufzubewahren.

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