17. Mai 2019

Abtretung einer Liegenschaft zu Lebzeiten

Will man nicht Gefahr laufen, dass in der Erbfrage Unfrieden unter den Nachkommen entsteht, sollten einige Grundsätze beachtet werden.

Zuerst muss sich der Eigentümer einer Liegenschaft Gedanken machen, ob er die Immobilie verkaufen muss, weil er für seinen Lebensunterhalt im Alter finanzielle Mittel benötigt, oder ob er diese dem übernehmenden Kind ganz oder teilweise schenken kann. Hat der Eigentümer mehrere Kinder, so ist der Übergabepreis so festzulegen, dass die anderen Kinder finanziell nicht benachteiligt werden, dass insbesondere ihr Pflichtteil nicht verletzt wird. Es ist deshalb empfehlenswert, die Liegenschaft durch einen neutralen Sachverständigen schätzen zu lassen und für die Festlegung des Übergabepreises vom Verkehrswert auszugehen. «Dem übernehmenden Kind kann auch ein Teil des Preises als Erbvorbezug oder als Darlehen gewährt werden», so Monika Günter, Leiterin Güter- und Erbrecht bei der Zuger Kantonalbank. «Bei einer späteren Erbteilung wird der Erbvorbezug an den Erbteil dieses Kindes angerechnet. Bildet ein Teil des Übernahmepreises ein Darlehen an das übernehmende Kind und gerät der Darlehensgeber in finanzielle Not, kann er das Darlehen unter Beachtung der Kündigungsfrist zurückverlangen», führt Günter aus. Das Dar­lehen bleibe jedoch Vermögen des Erblassers und müsse von diesem weiterhin versteuert werden. 

Abschluss eines Erbvertrags

Im Falle eines Erbvorbezugs kann es sinnvoll sein, dieselbe Summe auch den anderen Kindern zukommen zu lassen, damit sich diese nicht benachteiligt fühlen. «Zur Vermeidung von Streit empfiehlt sich zudem der Abschluss eines Erbvertrags mit der ganzen Familie», so Günter. Darin werde vereinbart, dass der Übergabepreis von sämtlichen Familienmitgliedern akzeptiert werde und die übrigen Nachkommen bei der Erbteilung keine weiteren Ansprüche aus diesem Rechtsgeschäft geltend machen würden. 

Nutzniessung oder Wohnrecht

Der Abtretende kann sich die Nutzniessung vorbehalten, das heisst, er kann die Liegenschaft selber bewohnen oder vermieten, muss jedoch die Neben- und Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien sowie die Einkommens- und Vermögenssteuern weiterhin bezahlen. «Ohne Zustimmung der Kinder als neue Eigentümer der Liegenschaft können die Eltern nicht mehr über diese verfügen, sie umbauen oder belehnen», betont Günter. Auch ein lebenslängliches Wohnrecht können sich die Eltern einräumen lassen. «Dabei dürfen sie die Liegenschaft selber bewohnen, sind jedoch nicht berechtigt, diese zu vermieten.» Die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien haben die Kinder zu bezahlen. Sie können auch den Unterhaltsabzug geltend machen. Die Eltern versteuern beim unentgeltlichen Wohnrecht den Eigenmietwert als Einkommen. «Da auch Rechtsgeschäfte zwischen Eltern und Kindern Grundstückgewinnsteuern auslösen können, sind die Steuerfolgen vorher sorgfältig abzuklären», gibt Günter zu bedenken.