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12. Mai 2021

Das Gebäude kauft man mit

Cornelia Bisch

Im Kanton Zug gehen Eigentumswohnungen weg wie warme Weggli. Aber Achtung vor der Kostenfalle: Bei älteren Objekten können Heizungssanierungen teuer werden.

Handwerker-Teaser-quer

Wenn die Heizung eines älteren Mehrfamilienhauses ersetzt werden muss, kann das hohe Kosten verursachen.
Bild: PD

Wohneigentum im Kanton Zug ist so gefragt wie kaum je zuvor. «Seit Ausbruch der Corona-Pandemie ist die Nachfrage stark gestiegen», bestätigt Lukas Häfliger, zertifizierter Energieberater und Leiter Immobilien- Dienstleistungscenter bei der Zuger Kantonalbank. Insbesondere grössere Wohnungen im Segment zwischen 1,4 und 1,9 Millionen Franken seien viel beliebter als noch vor einem Jahr. «Man verbringt wieder mehr Zeit zu Hause, sodass der Bedarf an Wohn- und Aussenfläche steigt.»

Trotz Zeit- und Konkurrenzdruck empfiehlt der Fachmann jedoch, vor dem Kauf genaue Abklärungen zu treffen. «Neben den eigentlichen Eckpunkten wie Lage, Wohn- und Aussenfläche, Standard und Zustand des Ausbaus, Architektur, Ausblick und Besonnung sollte auch der Stockwerkeigentümergemeinschaft die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt werden.» Wichtig seien die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen, die letzten Abrechnungen, die Höhe des Erneuerungsfonds sowie die Erneuerungsplanung, insbesondere bei Liegenschaften mit Baujahr vor 2010. «Ob die Wohnung mit einem Experten besichtigt werden soll, hängt vom Vorwissen des Käufers ab, ebenso wie vom Baujahr und vom Zustand der Liegenschaft», so Häfliger. Im Kanton Zug bestehe jedoch häufig keine Zeit, Immobilien einer vertieften Prüfung, einer sogenannten Due Diligence zu unterziehen. Hier gelte das Motto: «De Schneller isch de Gschwinder.»

Ein Erneuerungsfonds ist nicht vorgeschrieben

Wie der Experte der Zuger Kantonalbank weiter erläutert, dient der Erneuerungsfonds zur Bildung von Reserven. Die Erneuerung von Heizung, Leitungen, Liftanlagen oder Haustechnik kann ganz oder teilweise durch die angesparten Mittel finanziert werden. Eine Pflicht zur Bildung eines Fonds besteht gemäss Zivilgesetzbuch nicht. Es ist jedoch eine weit verbreitete, sehr beliebte Praxis. Dies dürfte auch mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Einlagen bei der Einkommenssteuer begründet sein.

Der Anteil am Erneuerungsfonds gilt bei jedem Stockwerkeigentümer als steuerpflichtiges Vermögen. In Zusammenhang mit der diskutierten Abschaffung des Eigenmietwertes ist jedoch davon auszugehen, dass zumindest bei der Einkommenssteuer keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden können. Entsprechend werden auch Einzahlungen in den Erneuerungsfonds steuerlich nicht mehr als Liegenschaftsunterhaltskosten abzugsfähig sein. «Wir empfehlen, den Zustand von Liegenschaften zu prüfen und allfällige Sanierungsmassnahmen noch vor der etwaigen Abschaffung des Eigenmietwerts ausführen zu lassen», betont Häfliger. Ebenso könnten bis zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung die Einlagen in den Erneuerungsfonds erhöht werden. Sofern eine Stockwerkeigentümergemeinschaft keinen Erneuerungsfonds gebildet hat, muss dies im Rahmen der Preisfindung berücksichtigt werden. «Entscheidend ist die Höhe des jährlichen Beitrags, der in den Erneuerungsfonds fliesst.» Hier schwanken die Werte zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes. «Bei älteren Liegenschaften oder vor grosszyklischen Sanierungen kann die jährliche Einlage auf rund 1 Prozent angehoben werden», erläutert Lukas Häfliger. Darüber hinaus müsse beachtet werden, in welchem Zustand die gemeinsamen Bereiche der Liegenschaft seien. «Wurden erst kürzlich grössere Instandsetzungsarbeiten ausgeführt, wird der Erneuerungsfonds nahezu ‹leer› sein. Er wird über rund 20 Jahre gebildet und sollte vor grosszyklischen Sanierungen gute 10 Prozent des Gebäudeversicherungswertes erreichen»

Hoher Kostenfaktor: Heizungssanierung

Für rund einen Viertel des CO2-Ausstosses in der Schweiz sind die Liegenschaften verantwortlich. Sofern das CO2-Gesetz über die umweltschonende Energiegewinnung am kommenden 13. Juni angenommen wird, dürfen ab 2023 Neubauten durch ihre Wärmeerzeugungsanlagen für Heizung und Warmwasser grundsätzlich keine CO2-Emmissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursachen. Bestehende Liegenschaften dürfen bei vollständigem Ersatz der Wärmeerzeugungsanlage, des Heizkessels oder des Brenners höchstens 20 kg CO2 pro Quadratmeter Energiebezugsfläche verursachen. Dieser Grenzwert für bestehende Liegenschaften wird alle fünf Jahre um 5 kg CO2 reduziert. «Heizanlagen, die mit erneuerbarer Energie betrieben werden, kosten gut doppelt so viel wie der Ersatz durch herkömmliche Systeme, da auch Leitungen und Installationen angepasst werden müssen. Dies kann also für die einzelnen Stockwerkeigentümer erhebliche Mehrkosten verursachen.» Dementsprechend wird diese Gesetzesänderung auch einen Einfluss auf die Liegenschaftspreise haben. «Es ist bereits heute so, dass Liegenschaften mit einem anerkannten Energiesparlabel wie Minergie oder SNBS-Zertifizierungeinen höheren Marktwert haben», stellt Häfliger fest. Bislang lag der Fokus auf dem Thema Energieeffizienz. Um den Klimawandel zu bremsen, steht nun die Reduktion von Treibhausgasen (insbesondere CO2) im Vordergrund. Derzeit wird die Idee diskutiert, bei der Höhe der Hypothek die Klimaverträglichkeit der Liegenschaft zu berücksichtigen.

Ersatz erfolgt in vier Schritten

Die seriöse Planung eines Heizungsersatzes erfolgt in vier Schritten: Zuerst sollte der Stromverbrauch erfasst und ein Energieberater zugezogen werden. Die Zuger Kantonalbank empfiehlt, sich mit dem Energienetz Zug (energienetz-zug.ch) in Verbindung zu setzen. In einem zweiten Schritt definiert man allfällige weitere energiesparende Massnahmen wie beispielsweise den Ersatz der Fenster und Türen oder eine zusätzliche Wärmedämmung. «Drittens muss der zukünftige Energieträger gewählt werden. Empfohlen werden Wärmepumpen, Holzheizungen oder Fernwärme, wie sie die WWZ mit dem Projekt Circulago anbieten», führt Häfliger aus. In einem vierten Schritt werden Offerten der beteiligten Handwerker eingeholt und die Produkte- und Servicewahl getroffen. «Die Kosten hängen stark vom Heizsystem ab.» Während die Gerätekosten relativ einfach abgeschätzt werden können, sind die Gesamtkosten für den Ersatz schwieriger zu kalkulieren. Es gibt jedoch derzeit eine Fülle von Förderbeiträgen durch Bund und Kantone. Der Bankfachmann empfiehlt: «Der Energieberater kann hier wertvolle Unterstützung leisten.»

Lukas Häfliger

Lukas Häfliger

Zertifizierter Energieberater, Leiter Immobilien-Dienstleistungscenter


Nachgefragt

«20 Prozent Eigenmittel sind erforderlich»

Um eine Eigentumswohnung finanzieren zu können, bedarf es gewöhnlich einer Hypothek. Hier gilt es, ein Modell zu wählen, das optimal auf die individuellen Bedürfnisse abgestimmt ist. Zudem sollte die richtige Amortisationsstrategie festgelegt werden. Michèle Bucher, Privatkundenberaterin der Zuger Kantonalbank, gibt Auskunft.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für den Erwerb eines Stockwerkeigentums?
Michèle Bucher: Es gibt Festhypotheken mit fixem Zinssatz für eine fest vereinbarte Laufzeit, variable Hypotheken mit variablem Zinssatz und unbefristeter Laufzeit oder Saron-Hypotheken mit einem geldmarktbasierten Zinssatz und einer fest vereinbarten Laufzeit. Wir klären zusammen im Gespräch, welche Hypothek am besten zur Risikobereitschaftn unserer Kunden passt.

Wie viel Eigenkapital benötigt man, wie viel empfehlen Sie?
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenmittel eingebracht werden. Als Eigenmittel können auch Gelder aus der zweiten und der dritten Säule eingesetzt werden. Dabei ist zu beachten, dass mindestens 10 Prozent sogenannte harte Eigenmittel benötigt werden. Dies sind Gelder, die nicht aus der zweiten Säule oder als Darlehen generiert werden. Als harte Eigenmittel gelten auch Gelder aus der freiwilligen Vorsorge, also aus der dritten Säule. Die optimale Eigenmittelquote ist individuell und wird daher bei jedem Finanzierungsgespräch detailliert besprochen.

Rückzahlung von Schulden: Wie amortisiert man ein Privatdarlehen?
Es empfiehlt sich bei Privatdarlehen, einen schriftlichen Darlehensvertrag aufzusetzen, der unter anderem auch die Rückzahlung klar regelt. Die Rückzahlung kann individuell nach den finanziellen Möglichkeiten gestaltet werden. Solange ein Privatdarlehen besteht, werden die Verzinsung sowie die Amortisation in der Tragbarkeitsberechnung der Bank mitberücksichtigt. Deshalb ist es wichtig, die Bank auch über allfällige Änderungen der Rückzahlungsvereinbarung zu informieren.

Was ist der Unterschied zwischen einer direkten und einer indirekten Amortisation?
Für die Rückzahlung der Hypothekarschuld gibt es zwei Varianten: Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek und somit auch die Zinslast jährlich reduziert. Bei der indirekten Amortisation wird die Rückzahlung auf ein Sparen-3-Konto einbezahlt. Dabei profitiert man von steuerlichen Vorteilen, da der Einzahlungsbetrag am steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann. Zudem bleibt die Zinslast bis zur effektiven Amortisation gleich hoch, und somit kann von einem weiteren Steuervorteil profitiert werden. (cbi)

Michele Bucher

Michèle Bucher

Privatkundenberaterin